Gewerbliche Flächen – wie managt man Leerstände

Professionelle Standortentwicklung, Vielfalt an regionalen Anbietern und eigentümergeführte Geschäfte bringen genau die Buntheit in eine Stadt, die sich Bewohner und Gäste wünschen. Gemeinden mit ihren Geschäfts- und Gewerbeflächen sind also gefordert, zukunftsfitte Konzepte zu entwickeln und Leerstände zu managen.

Viele Filialisten ziehen sich aus den Innenstädten zurück, private Immobilien werden rück- oder umgebaut und die Stadtentwicklung wird durch Vorgaben, die schwierig umzusetzen sind, gehemmt.

Die Interessenslage der Beteiligten ist vielfältig und alle versuchen, Lösungen zu finden. Leerstandsmanagement hat schließlich viele Facetten – wir versuchen in diesem Blog möglichst viele aufzuzeigen.

Hält Betongold seinen Wert?

Der Immobilienmarkt erlebt in den vergangenen Jahren einen stetigen Aufschwung. Der Begriff „Betongold“ – Investoren entwickeln und bauen vor allem im Wohnungsbereich – hat sich einzementiert.

Zugleich ist das Investitionsvolumen bei Gewerbeimmobilien wie Büros und Geschäften im Jahre 2020 um etwa 25 Prozent eingebrochen. Die Nachfrage ist unter anderem Corona-bedingt gesunken, wie der EMEA Real Estate Marktausblick 2021 feststellt.

Eine Erholung der Preise im Gewerbeimmobilienbereich wird für Miete, Leasing, Flächenoptimierungen und hybride Büro-Geschäftslösungen ab dem kommenden Jahr erwartet.

Vermieter lassen Gewerbelokale lieber freistehen, als Ausstattungswünsche (z.B.  Entlüftungsanlagen bei Friseuren oder Gastrobetrieben) zu erfüllen. Mit Wohnflächen lassen sich höhere Renditen erzielen – trotzdem sind hochwertige Immobilien wertbeständig, wie der Bauboom beweist.

Private Eigentümer vermieten Geschäftslokale

Die Stadtentwicklung von morgen muss mit resilienten Systemen gerüstet sein, in Zukunft eine multifunktionale Rolle, besonders bei der Gebäudeoptimierung, einzunehmen.

Das Problem privater Hausbesitzer und Vermieter besteht darin, nicht zu wissen, welcher Nachmieter welche Bedürfnisse hat. Widmungen, örtliche Gegebenheiten sowie politische und gewerberechtliche Vorgaben lösen so manche Vorstellung in Luft auf.

Die Vermieter stehen, abhängig vom Rückgabezustand, vor den Fragen: Wird das Mietobjekt im aktuellen Zustand belassen, soll eine Teilung in mehrere Einheiten oder eine Zusammenlegung mit anderen Flächen erfolgen? Soll entkernt, schlüsselfertig saniert oder nur ein Edelrohbau hergestellt werden?

Erschwerend kommt hinzu, dass meist die Eigentümerstruktur und Finanzkraft darüber entscheiden, was wie umgebaut wird. Bei „schwierigen“ Objekten – schlechter Zustand, ungünstiger Grundriss, kleine und verwinkelte Räume – ist aus Sicht der Eigentümer folglich die Errichtung eines Edelrohbaues mit daraus gewonnener Flexibilität die beste Lösung.

Ihre Investitionen reduzieren sich auf wichtige Infrastruktur wie Strom- und Internetanschlüsse. Wenn klar ist, wer mietet, können entsprechend den Bedürfnissen weitere Maßnahmen umgesetzt werden. Hier empfehlen Makler, Mietverträge mit etwa zehn Jahren Laufzeit abzuschließen, um das Investment langfristig abzusichern.

Optimierung durch Immobilienplattformen

Eine Hilfe für nicht professionelle und private Vermieter sind Plattformen, auf denen man Angebot und Nachfrage in den Kommunen koordiniert und begleitet. Die „Austrian Business Agency“ ist eine offizielle Ansiedelungsagentur der Republik Österreich, die Projekte in Europa, Nordamerika und Asien unterstützt.

Sie bietet internationalen Investoren maßgeschneiderte Informationen, Unterstützung und Beratung an, um Gründung, Ansiedlung und Standortentwicklung in Österreich optimal zu entwickeln.

Standortentwicklung durch Stadtmarketing

Geschäftsflächen- und Leerflächenmanagement stellt, aufgrund der dynamischen Marktentwicklung grundsätzlich eine permanente Aufgabe lokaler Orts- und Stadtmarketingeinheiten dar.

Das ImmoUp Modell

Bei Immoup handelt es sich um eine Standortmarketingmaßnahme zur Investitionsdynamisierung brachliegender bzw. suboptimal genutzter Geschäftsflächen und Häuser in Innenstädten.

Nach dem Vorbild von ‚StadtUp‚ ( Standort-Business-Wettbewerb) werden mit ‚ImmoUp‚ nun die Immobilienbesitzer angesprochen.

Das Modell wurde von Roland Murauer, Geschäftsführer der cima Österreich und National Representative bei Stadtmarketing Austria entwickelt.  Haus- und Immobilienbesitzer – werden dadurch stärker wie bisher – in Standortmarketingmaßnahmen eingebunden.

In einem Wettbewerb können Immobilienbesitzer ihre Ideen präsentieren. Aus den Einreichungen werden drei Sieger gekürt, die dann von den Projektpartnern bei der Umsetzung unterstützt werden. Dazu zählen Leistungen in den Bereichen Architektur, Immobilienwirtschaft, Steuer-, Rechts- und Finanzberatung.

Einerseits wird mit dem  Wettbewerb Leerständen entgegengewirkt, andererseits damit die heimische Wirtschaft stimuliert und kreative Ideen gesammelt.

Die 3 Phasen:

In der Phase 1 wird eine Wirtschaftlichkeitspotentialanalyse des jeweiligen Objekts durchgeführt. Diese ist kostenlos für alle interessierten HausbesitzerInnen.

In der Phase 2 wird der Immoblien Stadortwettbewerb ausgerufen. Hier werden auch Hilfestellungen im Bereich der Erstplanung angeboten (zB ein kostenloses Raumprogramm). Eine Jury prämiert die 3 besten Einreichungen.

In der Phase 3 kommt es zur Implementierung:

Analog zu Stadt Up werden die prämierten Immobilienbesitzer durch ein lokales Partnernetzwerk mit unterschiedlichen Planungsleistungen, wie beispielsweise Architektur-, Sanierungs-, Investitions-, Finanzierungs- und Steuerberatung unterstützt. Auch Handwerksbetriebe sind Teil des Netzwerkes und bieten bei konkreten Baumaßnahmen vergünstigte Handwerksleistungen an.

Umsetzungs- und Betreuungshilfe gibt auch das jeweilige lokale Stadtmarketing.

Leerstandsdatenbank KOMSIS

Das Kommunale Standort Informationssystem, kurz KOMSIS ,  ist seit zwanzig Jahren Leerstandsdatenbank und Immobilienportal in vielen niederösterreichischen, einigen oberösterreichischen, steirischen und burgenländischen Gemeinden. Derzeit werden einhundert Gemeinden und verschiedene Regionen dabei unterstützet, professionelle Standort-vermarktung zu betreiben.

KOMSIS hat sich zu einem umfassenden Werkzeug für aktives Standortmarketing etabliert, um Zuzug und Betriebsansiedlung, das Angebot an Infrastruktur und die Steuereinnahmen zu erhöhen und innerörtlichen Leerstand zu minimieren. Über den Link: https://www3.komsis.at können die Gemeinden mit ihrem Passwort einsteigen. Die Benutzungsgebühren sind je nach Einwohnerzahl gestaffelt.

Das Besondere: Mit KOMSIS können die Gemeinden direkt auf Ihrer eigenen Gemeindewebseite eine Immobiliensuchmaske einbauen, mit der alle verfügbaren Immobilien und Freiflächen für Wohnen und Gewerbe durch eine Beschreibung, Fotos und Pläne online präsentiert werden. Das Suchergebnis wird als Liste und verortet in einer Karte dargestellt, die auch bei vielen Objekten auf kleinstem Raum übersichtlich bleibt. Über diese örtlichen Onlineportale kann über weitere Schnittstellen  www.standortfinder.at, www.immodirekt.at oder www.immobilien.net auf die Angebote und „Komsis“ zugegriffen werden.

Best Practice Wels

Die Stadt Wels setzt seit etwa fünf Jahren auf eine professionelle Vermittlungsplattform und erzielt damit beste Vermietungsquoten. Sie liegt bei Leerständen unter vier Prozent. Alle leeren Gewerbe-Objekte findet man hier.

Interessenten sind beispielsweise anfragende Eigentümer, Makler, die via MLS (multi link system) eingebunden sind und Menschen, die sich direkt oder über das Netz des „Wirtschaftsservice Wels“ einklinken.

Zudem unterstützt der „Retailkontaktpool“ mit über 1000 Branchenkontakten die laufende Akquise. Das „farming“ (pro-aktives-Flächenmanagement) der Straßenzüge ist ein weiteres Tool zur Belebung der Innenstädte.

„Unser „Wirtschaftsservice“ bringt die wichtigsten Partner zusammen, wir kennen alle Mietpreise und Geschäftsgrundrisse. Damit können wir persönlich beraten und dieses Service kostenlos anbieten“, zeigt sich Peter Jungreithmair, Leiter des Stadtmarketing Wels, erfreut.

Anfragen können rasch in Mietverträge umgewandelt werden, alle Informationen laufen dann an einer Stelle zusammen und fachliche Begleitung vereinfacht das Zusammenspiel. „Wir haben einen Strategiewechsel vollzogen – weg von öffentlichen Förderungen, Ansiedlungs- und Investitionsprämien hin zu diesem Wirtschaftsservice, weil es effektiver ist.

Das wirkt sich positiv auf Leerstände, Mietpreise und den Branchenmix aus“, erklärt Jungreithmair. Ein von der Politik entwickeltes Handbuch ist Leitfaden für den Markt.

Mietflächen werden für alternative Verwendungen rückgebaut und eigentümergeführte Geschäfte internationalen Ketten vorgezogen. Das bringt dann eine zusätzliche Auslastung der Gewerbeimmobilien und größere Vielfalt an Geschäften in der Innenstadt.

Zusammenspiel der Kräfte

Projektentwickler sind die „big player“ am Markt und zumeist an der Errichtung neuer Stadtteile oder „schwieriger“ Bauobjekte beteiligt. Ihr Ziel ist es, ein Maximum an vermiet- und verkaufbarer Nutzfläche zu generieren. Ihre Probleme sind Verfügbarkeit sowie hohe Grund- und Baupreise.

Als Beispiel dient das „Rehrl-Platz-Projekt“ von „Planquadrat Salzburg“. Seit dem Gemeinderatsbeschluss im Jahr 2014 engagiert sich ein Komitee einiger Initiativen gegen eine „Monster-Verbauung des Rehrl-Platzes“.

Die Projektentwickler wiederum haben Nachfrage und Gegebenheiten des Marktes im Auge. Die große Kunst besteht also darin, alle Beteiligten einzubinden und Investoren, Anwohner und politische Vorgaben unter einen Hut zu bringen.

Eine Schwierigkeit ist zudem, dass Projektkalkulationen immer schwieriger werden, da manche Entwicklungen kaum zu prognostizieren sind. Bau und Grundstückskosten steigen etwa stärker als Mieten im stationären Einzelhandel. Das führt mitunter dazu, dass das Erdgeschoß über die darüber angeordneten Nutzungen (zb. Büronutzung) quersubventioniert werden muss. Das wiederum hat eine Preissteigerung der Mieten für Wohnungen und Büros zur Folge.

DI Lukas Ries von der Immola GmbH mit Sitz in Graz kennt die Herausforderungen: „Gemeinden geben bei Bauprojekten sehr genau vor, wieviel Gewerbefläche genutzt werden muss. Das betrifft meistens das Erdgeschoss und den ersten Stock.

Bei neuen Wohn- und Gewerbeprojekten ist es komplex, erste Gewerbemieter zu finden, da es rundherum noch viele Leerstände gibt.

Drei Viertel Wohnfläche – ein Viertel Gewerbefläche

Projekte werden heute im Verhältnis drei Viertel Wohnfläche und ein Viertel Gewerbefläche geplant. Wir bauen also in den Erdgeschossen zu Beginn eine reine Gebäudehülle. Wenn es einen Käufer oder Mieter mit Zukunftsperspektive gibt, adaptieren wir die Räumlichkeiten nach dessen Wünschen.“

Für private Wohnbauträger wird es immer schwieriger, an begehrte Grundstücke heranzukommen. Kostendeckung ist nur über Nachverdichtung, höhere Preise und Risikominimierung zu erzielen.

Experte in diesen Fragen ist DI Arne Schlachter, GF der Schlachterbau und Immo-GmbH in Graz. „Bei unseren Investmentprojekten schauen wir im Vorfeld darauf, Geschäftslokale fix zu vergeben, da das Risiko für Leerstände wesentlich höher als bei Wohnungen ist. Es ist auch nicht jede Erdgeschossfläche, die in der Erstvermietung einen Mieter gefunden hat, ein nachhaltiger Grant für langfristige Mieterträge. Eine weitrechende Nutzungsflexibilität steigert den Anlageerfolg.

Schwer vermietbare Einheiten werden von uns in besonderem Maße betreut und wenn möglich in Wohnungen umgebaut – sofern es die Gestaltungsbeiräte einer Stadt zulassen“.  

Bedarfsanalyse und neue Ansätze

Die Rolle der Makler als Entwickler und Vermarkter ist ein weiterer wichtiger Baustein im Flächenmanagement. Seit zehn Jahren besteht das Immobilienbüro „Projektas“ in Linz und setzt auf das Begehen neuer Pfade. Anhand von Bedarfsanalysen wird das Einkaufserlebnis in den Innenstädten attraktiv gestaltet.

„Die Gegenspieler der Innenstädte sind Einkaufscenter und das Online-Shopping. Um erfolgreich zu sein, bedarf es klarer Konzepte, Parkplätze und vernünftige Verkehrslösungen“, skizziert Geschäftsführer Christian Hinz die Zukunft.

Die „echte Welt“ soll schließlich in den Vordergrund rücken und das Einkaufserlebnis mit Architektur, Kunst, Kultur und Gastronomie eine Einheit bilden. Bezüglich Service kann man von Shoppingcentern lernen, was Kinderbetreuung, Schließfächer, Paketservice und vieles andere anbelangt.

Gemeinden könnten leere Geschäftsflächen anmieten und kostenlose Dienste anbieten. „Ein positives Beispiel ist für mich der „Linzer Cityring“, wo durch den Zusammenschluss vieler Geschäftsleute diese Leistungen erbracht werden“, zeigt sich Hinz erfreut.

Er setzt sich für „Hybridlösungen“ ein, weil die Digitalisierung durch den Online-Handel eine Kombination mit dem stationären Handel bieten kann.

Der Kunde hat die Wahl, entweder analog im Geschäft einzukaufen, oder mittels Click & Collect digital zu bestellen und sich die Ware bequem nach Hause liefern zu lassen. Es bleibt der haptische Genuss des Einkaufserlebnisses erhalten und zugleich geht der Anschluss zur modernen Verkaufswelt nicht verloren. 

Fazit „Wie managt man Leerstände?“:

Leerstellenmanagement bedeutet professionelle Standortentwicklung, die durch Politik, Entscheidungsträger, Eigentümer, Makler, Planer und Bauherren gemeinsam getragen wird. Das Stadtmarketing als zentrale Anlaufstelle bekommt hier also eine besondere Bedeutung.

Je besser verschiedene Interessen vernetzt werden, umso effektiver sind Lösungen umsetzbar. Um in Zukunft gegen die harte Konkurrenz von Einkaufszentren und Online-Shopping bestehen zu können, bedarf es eines gemeinsamen Willensaktes, der Partikularinteressen zu einem großen Ganzen vereint.

Titelbild © Wels Marketing & Touristik GmbH