BIDs: Die Einbindung von Hausbesitzer:innen in die Stadt- und Standortfinanzierung

Business Improvement Districts (BIDs) sind vor allem eines: ein mittlerweile sehr bewährtes alternatives Finanzierungsmodell für Stadt- und Quartiersentwicklung in Zeiten knapper öffentlicher Kassen.

Außerhalb Europas sind BIDs seit vielen Jahren in Staaten wie Australien, Japan, Kanada, Neuseeland, Südafrika oder den USA verankert. Was einst als Reaktion auf lokale Finanzkrisen begann, ist heute auch in vielen europäischen Länder bereits etabliert. Dazu zählen unter anderem Großbritannien, Irland, die Niederlande sowie 15 von 16 deutschen Bundesländern. Auch in Norwegen und Schweden laufen entsprechende Gesetzesinitiativen.

Der internationale Trend ist eindeutig: Wenn öffentliche Mittel knapper werden, suchen Städte nach strukturellen Lösungen für die Finanzierung von Standortentwicklung.

In Österreich, Deutschland, der Schweiz und vielen anderen europäischen Ländern war der Weg bislang klassisch organisiert. Städte und Gemeinden finanzieren Innenstadt- oder Stadtteilentwicklung gemeinsam mit der lokalen Wirtschaft. Die öffentliche Hand trägt einen wesentlichen Anteil, ergänzt durch Beiträge von Betrieben oder freiwillige Zusammenschlüsse.

Eine zentrale Akteursgruppe blieb dabei oft außen vor: Haus- und Immobilienbesitzer:innen haben bislang nur in sehr begrenztem Ausmaß zur Finanzierung gemeinschaftlicher Standortmarketing- und Entwicklungsmaßnahmen beigetragen, obwohl sie indirekt von Wertsteigerungen profitieren.

Dieses Modell gerät zunehmend unter Druck. Kommunale Budgets werden enger, Pflichtausgaben steigen, freiwillige Leistungen stehen zur Disposition. Maßnahmen für Sauberkeit, Gestaltung, Begrünung oder aktives Stadt- und Standortmarketing geraten rasch ins Wanken.

Genau unter solchen Rahmenbedingungen ist das BID-Modell entstanden.

BID Historie: Das Diktat knapper Kassen

1973 im Stadtteil Bloor West Village in Toronto war die Ausgangslage eine massive Finanzkrise. Die Ölkrise traf nordamerikanische Städte hart, viele standen faktisch am Rand der Zahlungsunfähigkeit. Kommunale Serviceleistungen wurden drastisch reduziert.

Daraufhin ergriffen die Immobilienbesitzer:innen im Quartier selbst die Initiative. Sie forderten die Möglichkeit, innerhalb ihres Viertels verbindlich Mittel einzuheben, um Qualität, Sauberkeit und Attraktivität eigenständig zu sichern.

1975 wurde das Modell in New Orleans aufgegriffen, ebenfalls unter dem Eindruck finanzieller Engpässe. Später folgten Großbritannien und schließlich auch Deutschland, unter anderem 2004 in Hamburg-Bergedorf.

Der Ausgangspunkt war überall derselbe: Das Diktat knapper Kassen.

Viele österreichische Kommunen stehen heute vor vergleichbaren Herausforderungen. Die zentrale Frage lautet daher nicht nur, wie wir unsere Zentren beleben, sondern wie wir deren Entwicklung dauerhaft finanzieren können. BIDs sind ein Instrument, das genau dort ansetzt.

BID einfach erklärt

Ein Business Improvement District ist im Kern eine verbindliche Standortgemeinschaft auf gesetzlicher Basis. Grundlage ist jeweils ein Landesgesetz, das klar regelt, wie ein BID eingerichtet, finanziert und gesteuert wird.

Konkret bedeutet das: Ein klar abgegrenzter Bereich (etwa eine Einkaufsstraße, ein Quartier oder ein Teil einer Innenstadt) organisiert sich, um den eigenen Standort gemeinsam weiterzuentwickeln. Alle, die davon profitieren, beteiligen sich verbindlich an der Finanzierung.

Zentrales Element ist dabei die demokratische Legitimation. Ähnlich wie bei der Gründung von Tourismusverbänden erfolgt zunächst eine verpflichtende Abstimmung unter den Haus- und Immobilienbesitzern im Gebiet. Erst wenn das gesetzlich festgelegte Quorum erreicht wird, kann ein BID eingerichtet werden. In der Regel erfolgt dies für einen befristeten Zeitraum, meist fünf Jahre.

Ein BID ist ein rechtlich verankertes Instrument mit klaren Regeln, einem fix definierten Budget, verbindlichen Maßnahmen und einer Organisationsstruktur, die für Umsetzung und Transparenz verantwortlich ist. Genau darin liegt seine Stärke: Das strukturelle Trittbrettfahrerproblem wird ausgeschlossen.

Worum kümmert sich ein BID konkret?

Typische Aufgabenschwerpunkte von BIDs sind:

• Konzeptentwicklung und strategische Standortarbeit, etwa die gemeinsame Definition von Zielen, Maßnahmen und Prioritäten für ein Quartier oder eine Straße
• Verbesserung des Umfelds und bauliche Maßnahmen, zum Beispiel Gestaltungsmaßnahmen im öffentlichen Raum oder die Aufwertung von Erdgeschoßzonen
• Sauberkeit und Sicherheit im erweiterten Sinn, etwa zusätzliche Reinigungsleistungen, Pflege des Umfelds oder Maßnahmen zur subjektiven Sicherheit
• Leerstandsmanagement, einschließlich aktiver Ansprache von Eigentümer:innen, Zwischennutzungen und Vermittlung
• Marketing und Veranstaltungen, von gemeinsamen Auftritten über Kampagnen bis hin zu Belebungsformaten und Aktionen
• Unterstützung der Bewirtschaftung, etwa durch Koordination zwischen Betrieben, Eigentümerinnen und Eigentümern oder durch organisatorische Entlastung
• Barrierefreiheit sowie Energieeffizienz und Klimaschutz, sofern dies der jeweilige rechtliche Rahmen zulässt

Hoheitliche Aufgaben, wie etwa polizeiliche Tätigkeiten oder der Einsatz eigener Sicherheitskräfte, sind in den meisten BID-Gesetzgebungen ausdrücklich ausgeschlossen. Ein BID stellt eine privatwirtschaftliche Ergänzung städtischer Leitungen in Weiterentwicklung des Standorts dar, ersetzt sie jedoch nicht.

Warum funktionieren BIDs in manchen Ländern gut?

BIDs bündeln Verantwortung und Finanzierung auf eine neue Weise. Sie sorgen für mehr finanzielle Schlagkraft, für höhere Verbindlichkeit und für weniger Diskussionen darüber, wer zahlt und wer nicht.

Natürlich sind sie kein Allheilmittel. Sie funktionieren dort am besten, wo eine gewisse wirtschaftliche Dichte vorhanden ist. Gleichzeitig ersetzen sie in manchen Ländern faktisch klassische Stadtmarketingstrukturen.

Finanzielles Outsourcing

In Großbritannien etwa haben BIDs das Town-Center-Management in vielen Städten weitgehend übernommen.
In Liverpool beispielsweise liegt ein Großteil der Innenstadtentwicklung organisatorisch beim BID. Auch in Deutschland übernehmen BIDs in Städten wie Marburg oder Gießen Aufgaben, die traditionell Stadtmarketingorganisationen wahrnehmen – obwohl die gesetzliche Ausgestaltung dort oft als komplex und träge gilt.

Wie wird ein BID finanziert?

Für Gespräche mit Politik, Verwaltung oder Geldgebern ist besonders wichtig, dass BIDs finanziell gut erklärbar und kalkulierbar sind. In der Praxis haben sich drei Berechnungsmethoden etabliert:

• Feste Verteilungsmaßstäbe
  Die Abgabe wird anhand klar definierter Kriterien berechnet, etwa Grundstücksfläche, Frontlänge zur Einkaufsstraße oder Art der Nutzung. Dieses Modell ist gut planbar und leicht erklärbar.
• Hebesatz multipliziert mit dem Einheitswert
  Ein fixer Hebesatz wird auf den Einheitswert der Immobilie angewandt. Dieses Modell ist vielen aus der Steuerlogik bekannt und stark am Immobilienwert orientiert.
• Modifizierte Fläche multipliziert mit einem Abgabensatz
  Die Grundstücksfläche wird mit Faktoren wie der Anzahl der Geschosse gewichtet und anschließend mit einem Abgabensatz multipliziert. Dieses Modell ist differenziert und wird oft als besonders gerecht empfunden.

Allen Modellen gemeinsam ist: Das Gesamtbudget des BIDs steht fest, und die Verteilung wird transparent im Vorfeld beschlossen. Das schafft Planungssicherheit und Akzeptanz.

Österreich: erste Beispiele

In Österreich gibt es bislang keine eigene BID-Gesetzgebung. Dennoch wurden bereits einige Ansätze umgesetzt, die zeigen, wie das Modell auch hierzulande funktionieren kann.

In Lienz wurden privatrechtliche Verträge mit rund 100 Hausbesitzer:innen abgeschlossen. Der hohe Organisationsgrad zeigt, was möglich ist, wenn Eigentümer:innen Verantwortung für ihren Standort übernehmen.

In der Salzburger Altstadt erfolgt die Finanzierung über die Tourismusabgabe. Dieses Beispiel macht deutlich, wie bestehende Instrumente für eine gemeinsame Standortentwicklung genutzt werden können.

In Villach wurde in der Lederergasse ein Verein von Eigentümerinnen und Eigentümern gegründet, kombiniert mit einer finanziellen Beteiligung der Stadt. Hier zeigt sich ein klassisches Co-Finanzierungsmodell zwischen privater Initiative und öffentlicher Hand.

BIDs & Stadtmarketing

Für Stadtmarketingverantwortliche in Österreich sind diese Beispiele besonders wertvoll. Sie zeigen, dass BID-ähnliche Modelle auch ohne gesetzliche Grundlage umsetzbar sind, allerdings mit hohem Abstimmungsaufwand. Gleichzeitig wird sichtbar, welches Potenzial in verbindlichen Strukturen liegt, wenn Finanzierung, Maßnahmen und Zuständigkeiten klar geregelt sind.

Für Stadtmarketingorganisationen in vielen anderen Ländern ist das kein Randthema mehr, sondern längst eine strategische Weichenstellung, wie die oben genannten Beispiele in Großbritannien oder Deutschland zeigen.

Kein Zusatzinstrument, sondern Weiterentwicklung

BIDs sind damit kein Zusatzinstrument neben dem Stadtmarketing, sondern in vielen Fällen ein Modell für dessen Weiterentwicklung. Sie verschieben die Finanzierungsbasis, strukturieren Verantwortlichkeiten neu und schaffen langfristige Budgetstabilität.

Keine neue Steuer

In Linz wurde im Jänner 2026 diskutiert, ob ein BID-Beitrag eine neue Steuer darstelle. Dem ist nicht so. Ein BID entsteht erst nach einer verpflichtenden Urabstimmung der betroffenen Haus- und Immobilienbesitzer:innen und basiert damit auf einem demokratisch legitimierten Beschluss.

Die eingehobenen Mittel sind zweckgebunden, werden nicht Teil des kommunalen Haushalts und fließen ausschließlich in die definierten Maßnahmen des jeweiligen Quartiers. Ein BID-Beitrag ist somit keine neue Steuer, sondern eine verbindlich organisierte Beteiligung zur Finanzierung konkreter Standortentwicklung.

Gerade deshalb sollte die Diskussion mit Sachlichkeit geführt werden. Reflexartig von „neuen Steuern“ zu sprechen, greift zu kurz und verstellt den Blick auf die eigentliche Frage: Wie kann Stadt- und Quartiersentwicklung nachhaltig und fair finanziert werden?

Fazit: BIDs organisieren Finanzierung & Mitwirkung neu

Gerade in Zeiten knapper öffentlicher Mittel stellt sich für Städte und Stadtmarketingorganisationen eine zentrale strategische Frage:
Wie kann Stadt- und Quartiersentwicklung mittel- und langfristig abgesichert werden, wenn kommunale Zuschüsse unsicher werden oder zurückgehen?

BIDs liefern darauf eine mögliche Antwort.

Sie schließen das strukturelle Problem, indem sie auch Immobilienbesitzer verbindlich einbinden. Sie verbreitern die Finanzierungsbasis und schaffen Planungssicherheit über mehrere Jahre hinweg.

Für Stadtmarketingorganisationen liegt hierin eine Chance. Ein breiteres, gerechteres und verbindlicheres Finanzierungsinstrumentarium könnte dazu beitragen, bestehende Strukturen nicht nur zu stabilisieren, sondern strategisch weiterzuentwickeln. Die Erfahrungen aus anderen Ländern zeigen, dass sich aus BID-Modellen lernen lässt, sowohl im Hinblick auf Governance als auch auf klare Kompetenzabgrenzungen zwischen hoheitlicher Verantwortung und privatwirtschaftlicher Initiative.

BIDs ersetzen nicht die kommunale Verantwortung. Aber sie organisieren Finanzierung und Mitwirkung neu.

Die Zukunft von Stadtentwicklung (und damit auch die Zukunft des Stadtmarketings) wird nicht allein durch gute Konzepte entschieden. Sie wird durch tragfähige Finanzierungsmodelle entschieden. BIDs sind da ein ernstzunehmender Baustein für ein Zukunftsbild von Stadtmarketing in Zeiten knapper Kassen.

Eine umfassende Vergleichsanalyse der europäischen BID-Gesetzgebungen liegt durch die CIMA Österreich vor und kann bei Interesse hier angefordert werden: https://cima.co.at/

Roland Murauer

Mag. Roland Murauer ist geschäftsführender Gesellschafter der CIMA Beratung + Management GmbH in Österreich, die er 1993 mitbegründet hat.
Das Unternehmen mit Sitz in Ried im Innkreis sowie seit 2023 mit einem weiteren Standort in Wien zählt zu den führenden Beratungsagenturen für Stadt-, Standort-, Immobilien- und Regionalentwicklung, sowohl im D-A-CH Raum als auch in weiteren mittel- und süd(ost)europäischen Ländern.
Neben seiner Tätigkeit bei der CIMA engagiert sich Roland Murauer als Vorstandsmitglied von Stadtmarketing Austria, insbesondere im Bereich des Netzwerkmanagements zu europäischen Partnerorganisationen.
In diesen Funktionen bringt er sein fundiertes Fachwissen aktiv in die strategische Weiterentwicklung urbaner Räume auf nationaler und europäischer Ebene ein.